0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме

Как провести общее собрание собственников

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:

  • любой собственник помещения в доме;
  • ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
  • управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
  • орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

  • реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
  • выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
  • получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
  • пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
  • заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
  • выборе способа управления домом;
  • выходе из программы реновации;
  • текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
  • согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  • других вопросах .

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

  • в очной (совместное присутствие);
  • заочной (опросным путем или с использованием системы);
  • очно-заочной форме.

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

4. Как подготовиться к общему собранию собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

  1. Определить повестку дня общего собрания.
  2. Составить сообщение для оповещения собственников.
  3. Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).
  4. Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы , подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

7. Как считать голоса собственников?

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

  • дата и регистрационный номер протокола;
  • дата, место и форма проведения общего собрания;
  • информация об инициаторах собрания;
  • вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
  • сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
  • место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
  • приложения к протоколу общего собрания.

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.

Как грамотно провести общее собрание жильцов?

Как грамотно провести общее собрание жильцов?

Общее собрание собственников жилья — высший орган самоуправления в многоквартирном доме. Рассказываем, как провести общее собрание владельцев, чтобы соблюсти все юридические тонкости с одной стороны, и сэкономить свои силы и время — с другой.

1. Инициирование собрания владельцев жилья

Инициировать собрание может любой собственник помещения в многоквартирном доме, управляющая компания или ТСЖ — но только по вопросам, находящихся в их компетенции, или по обращению 10% собственников. Перед проведением собрания надо определиться с формой, датой, временем и повесткой: в нее нужно включить все вопросы, которые планируется обсуждать на собрании.

Форма собрания: какую выбрать?

  • Очная. Решение принимается только на собрании при наличии 50+1% от общего числа собственников жилья в доме. Есть риск отсутствия кворума.
  • Заочная. Предполагает передачу собственникам бюллетеней, заочное голосование, а затем прием оформленных бюллетеней к выбранному дедлайну. Минус — отсутствие живого обсуждения.
  • Очно-заочная. Смешанная форма, при которой на очном собрании вопросы только обсуждаются, а голосование проходит в заочной форме. Долго, но наиболее эффективно.

Повестка общего собрания: как не ошибиться при составлении?

В повестку необходимо включить:

  • выбор председателя и секретаря собрания;
  • выбор счетной комиссии;
  • все вопросы, которые будут рассматриваться на собрании.
  • Запрещено вносить пункты «Другое», «Иное», «Разное».

2. Уведомление собственников жилья о собрании

Для того, чтобы провести собрание в любой из форм, необходимо не менее чем за 10 дней до его проведения уведомить о нем собственников жилья в доме. Направить уведомление необходимо заказным письмом каждому из владельцев помещений, либо вручить лично – под роспись.

А как получить реестр собственников жилья в многоквартирном доме?

Для этого нужно обратиться в управляющую компанию с официальным письменным запросом. Согласно части 3.1 статьи 45 ЖК РФ в течение 5 дней реестр должен быть предоставлен. Важно проверить, что в нем были указаны ФИО собственников или наименование и номер госрегистрации юрлица, номер помещения, доли собственности, а также реквизиты документов о собственности. Альтернативный путь — получить через портал Госуслуг, МФЦ или заказать через сайт Росреестра за плату.

Что нужно указать в уведомлении?

  • кто инициатор собрания;
  • форму проведения;
  • дату, время и место общего собрания;
  • повестку;
  • место и способ ознакомления с материалами собрания.

Если собрание не очное, нужно указать дедлайн приема бюллетеней для голосования от собственников и место их приема.

Можно ли обойтись без обхода соседей и заказных писем?

Нет. Это возможно только в случае, если на предыдущем собрании было принято решение об информировании иным путем — например, размещением объявлений в подъезде и на стендах.

Читать еще:  Основания прекращения права частной собственности

3. Проведение очного собрания

В начале собрания необходимо выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. Обсуждать иные пункты, не включенные в повестку, запрещено. Если собрание проводится в очно-заочной форме, принимать решения на очном собрании нельзя.

Можно ли участвовать в собрании по доверенности?

Собственник имеет право направить на очное собрание вместо себя другого человека. Доверенность должна содержать:

  • ФИО владельца помещения или наименование юридического лица, данные представителя;
  • место жительства, реквизиты документов на собственность;
  • заверение от нотариуса, либо от руководства работодателя, учебного или лечебного учреждения, если собственник находится на трудовой вахте, учебе или лечении.

4. Принятие решения

Собрание может принимать решения, если на нем присутствует кворум (50% + 1 голос от общего количества голосов собственников, исходя из доли владения помещениями). В случае заочного собрания кворум равен числу собранных бюллетеней, с учетом долей собственности. Если на очном собрании кворум не собрался, для принятия решения необходимо заново провести процедуру созыва общего собрания в очной или заочной форме.

В зависимости от рассматриваемого вопроса для принятия решений требуется различное число голосов:

50% + 1 голос от числа принимающих участие в голосовании : решения относительно способа управления многоквартирным домом, а также выборы председателя, секретаря, счетной комиссии и совета дома.

50% + 1 голос от общего числа собственников помещений и их долей : вопросы, связанные с формированием фонда капитального ремонта и наделением совета дома полномочиями по ремонту общедомового имущества.

2/3 от общего числа собственников помещений и их долей: решения о реконструкции дома, использовании фонда капремонта, сдачи в аренду общедомового имущества, наделении полномочиями по заключению договоров.

Как составить бюллетень для голосования жильцов?

В бюллетене должны быть следующие поля:

  • ФИО собственника;
  • реквизиты правоустанавливающего документа на собственность;
  • решения по каждому из поставленных вопросов, по которым можно проголосовать тремя вариантами: «за», «против» и «воздержался»;
  • место для даты и подписи.

Как правильно подсчитать голоса?

  • Число голосов для помещений, находящихся в долевой собственности, должно совпадать с размером долей на жилую площадь. Например, 1 голос можно приравнять к 1 м² собственности.
  • Даже если собственник имеет несколько помещений, голосовать он может только один раз, при этом в протоколе и бюллетене указывается суммарная площадь помещений, находящихся во владении.

5. Оформление протокола

Протокол должен быть составлен и передан со всеми приложениями в управляющую компанию не позднее 10 дней с момента окончания собрания.

Что должен содержать протокол?

  • адрес многоквартирного дома и наименование формы собрания;
  • дату очного собрания или дату окончания приема бюллетеней в случае заочной и очно-заочной формы;
  • адрес проведения очного собрания или места приема бюллетеней;
  • ФИО, номер помещения, реквизиты правоустанавливающего документа — инициатора собрания, председателя дома, секретаря и членов счетной комиссии;
  • сведения об общей площади жилых и нежилых помещений;
  • сведения об общем числе голосов и информация о фактически присутствовавших голосах, включая процент, свидетельствующий о наличии или отсутствии кворума;
  • список вопросов, включенных в повестку дня: по каждому из них необходимо указать три пункта — «слушали», «предложено» и «решили»;
  • результаты голосования и итоговое решение по каждому из вопросов;
  • дата и подписи председателя, секретаря и всех членов счетной комиссии.

Какие документы нужно приложить к протоколу?

  • реестр собственников помещений;
  • копия уведомления о проведении общего собрания;
  • реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания;
  • список присутствовавших собственников с их подписями – с указанием ФИО, номера помещения, реквизитов правоустанавливающих документов, доли, а также перечень приглашенных экспертов с паспортными данными;
  • доверенности или их копии (в случае участия в собрании по доверенности);
  • документы или приложения, которые обсуждались на собрании;
  • бюллетени, с помощью которых голосовали собственники;
  • перечень собственников, которым было направлены решения собрания – в случае, если на собрании не принято решение информировать об итогах через размещение материалов на стендах в подъезде.

Нужно ли указывать место хранения протокола?

Ранее в протоколе указывалось место хранения протокола, однако в настоящее время все оригиналы передаются через управляющую компанию в Государственную жилищную инспекцию. Жильцы могут оставить себе копию протокола и определить место ее хранения.

Как проверить, дошел ли протокол до Государственной жилищной инспекции?

Управляющая компания обязана направить оригиналы протоколов общего собрания в Государственную жилищную инспекцию в течение 5 дней, а также разместить электронные копии в ГИС ЖКХ. Проконтролировать это можно через портал ГИС : после авторизации на портале Госуслуг с помощью поиска по разделу «Протоколы общих собраний собственников».

6. Информирование собственников об итогах общего собрания

Уведомить о принятых решениях инициатор собрания обязан не позднее, чем 10 дней с момента окончания собрания или завершения голосования. Сделать это можно, обойдя собственников лично и вручив им итоги голосования под роспись, либо заказными письмами. Наиболее распространенный и простой вариант – принять на собрании решение об информировании путем размещения итогов голосования на стендах подъезда.

7. Обжалование итогов общего собрания жильцов

Согласно ст. 46 ЖК, решения общего собрания обязательны к исполнению, даже если собственник не участвовал в нем или голосовал против. Обжаловать их можно через суд в течение шести месяцев со дня, когда владелец помещения получил (или не получил, но должен был получить) решение общего собрания. Наиболее распространенные причины решений судов об отмене итогов общего собрания – инициирование собрания ненадлежащим лицом, отсутствие достаточного количества участников и нарушение процедуры проведения собрания.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Именно с помощью такого мероприятия граждане решают вопросы, связанные с управлением собственностью, находящейся в доме.

Понятие «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме»

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой процедуру, регламентированную жилищным кодифицированным актом. Именно с помощью такого мероприятия граждане решают вопросы, связанные с управлением собственностью, которая находится в доме, относящимся к категории многоквартирного.

Стоит отметить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно действующим законам, является обязанностью определенных лиц. И оно должно проводиться регулярно (каждый год). Тем не менее, в ЖК РФ отсутствует механизм, который контролирует исполнение такой обязанности.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может носить как очередной, так и внеочередной характер. Первое мероприятие проводится раз в год, второе, согласно действующему ЖК РФ, может устраиваться в любой период времени по инициативе какого-либо лица-собственника площади жилого типа. Обратите внимание: правомочие инициативы таких граждан не связано с габаритами площади жилого типа, которыми они располагают.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно действующему ЖК РФ, призвано решать определенные вопросы. Вот лишь примерный перечень таких вопросов:

  • выбор метода управления домом, который можно отнести к категории многоквартирного;
  • размещение дополнительных мест для парковки;
  • передача по договору аренды свободных помещений жилого типа;
  • становление оплаты за применение того или иного имущества (например, использование услуг интернет-провайдеров);
  • размещение на территории подъездов информации рекламного характера и так далее.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, решает вопросы, напрямую связанные с помещениями в доме жилого типа, которые не относятся к квартирам. Например, речь идет о лифтах, крышах, участках земельного типа и так далее.

Таким образом, проведение такого мероприятия способно урегулировать многие проблемные ситуации, сделать жизнь лиц-собственников на площади жилого типа лучше и качественнее.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Такой выбор также регламентируется ЖК РФ, подобный вопрос может решаться только лицами-собственниками при проведении соответствующего собрания.

Управление домом жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного, должно обеспечивать нормальные условия для проживания граждан, а также безопасное содержание имущества, которое находится на площади такого дома.

Согласно ЖК РФ, граждане-собственники несут обязанность выбрать тот или иной метод управления. Речь идет о следующих методах:

  • непосредственная управленческая деятельность, которая осуществляется жильцами;
  • деятельность управленческого характера, которую осуществляет такой орган, как ТСЖ или же такой орган, как кооператив жилищного типа;
  • управленческая деятельность, которая осуществляется специальным органом — управленческой компанией.

Один из способов управления должен быть выбран при проведении такого мероприятия, как собрание. Изменен метод может быть в любое время при принятии соответствующего решения. Стоит отметить, что после проведения мероприятия, информация, которая отражается в таком документе, как протокол, является обязательной для всех жильцов.

Любое лицо-собственник имеет правомочие обратиться в судебную инстанцию и потребовать обязать орган муниципалитета выбрать компанию управляющего характера.

Орган муниципалитета проводит конкурсное мероприятие по выбору такой организации. Если в дальнейшем домом будет управлять данная компания, именно она будет нести ответственность за предоставление гражданам соответствующих услуг или же проведение работ. При этом с организацией управляющего характера заключается договор (данный документ будет иметь последствия правового типа).

Особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Проведение собрания строго регламентируется ЖК РФ. Первый этап такой процедуры – уведомление. Сообщение о проведении собрания нужно распространить не позднее, чем за десять дней до самого мероприятия, сделать это должно лицо-инициатор. Такое уведомление можно отправить с помощью письма заказного типа, при этом его должен получить каждый гражданин-собственник. Документ о таком мероприятии, которое касается вопросов, связанных с площадью жилого типа, можно вручить и лично каждому.

Орган власти устанавливает, что такой документ должен включать в себя следующие данные:

  • ФИО лица-собственника, номер его квартиры жилого типа;
  • метод проведения мероприятия (согласно действующим законам, оно может быть очным, заочным или же комбинированным);
  • дата проведения мероприятия, а также место, где оно будет проходить;
  • повестка дня (то есть тематика процедуры);
  • порядок ознакомления лиц-собственников со сведениями.

Прежде чем проводить собрание, следует узнать у компании управляющего характера площадь помещений жилого типа. Кроме того, инициатор должен собрать информацию о каждом участнике.

Необходимо выяснить, имеются ли в доме площади, которыми владеет орган госвласти или же тот или иной орган муниципалитета. В этом случае необходимо направить соответствующее уведомление в орган административного характера. После этого необходимо подготовить бюллетени для регистрации участников.

До подписания протокола, нужно выбрать форму, по которой будет проходить голосование. Она может быть следующих видов:

  • очный метод (в этом случае на мероприятие приходят участники и отдают свои голоса лично);
  • очно-заочный метод (согласно ЖК РФ, в данном случае одни участники могут проголосовать лично, а у тех, кто не пришел на мероприятие, есть возможность проголосовать заочно – такой метод считается самым приемлемым в современное время);
  • заочный метод (в этом случае определенные инициаторы могут обойти квартиры и предложить жильцам высказать свое мнение по тому или иному вопросу).
Читать еще:  Общее собрание собственников жилья

Оформление результатов собрания

Решение общего собрания собственников помещений должно быть обязательным для каждого жильца. Для того чтобы результаты подобного мероприятия были оформлены должным образом, составляется специальный документ – протокол. Протокол общего собрания собственников помещений – это официальная бумага, которая может нести последствия юридического характера. При необходимости копия такого документа может быть у каждого участника. Протокол должен содержать следующие сведения:

  • дата проведения мероприятия, а также то место, где оно проводится;
  • методика его проведения (то есть очная, заочная или же комбинированная);
  • адрес дома жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного;
  • общая площадь жилого типа;
  • количество участников, которые посетили данное мероприятие и проголосовали;
  • повестка;
  • результаты проведенного опроса;
  • четко сформулированное решение по каждому вопросу.

Протокол собрания, в зависимости от метода проведения процедуры, может включать в себя также листы регистрации (при очном) или бюллетени (при заочном).

После проведения опроса, согласно ЖК РФ, нужно передать ксерокопии такого документа, как протокол, а также ксерокопии бюллетеней в соответствующий орган – компанию управляющего типа. В течение десяти дней инициатор должен также уведомить и собственников площадей жилого характера о принятых решениях.

При необходимости о результатах нужно проинформировать и какой-либо другой орган властного характера.

Особенности голосования

Прежде чем подписать протокол, проводится голосование. Согласно общим нормам, установленным жилищным кодифицированным актом, решение будет принято, если за него проголосуют большинство лиц-участников. Однако есть некоторые вопросы, по которым решение принимается несколько по-другому – путем получения квалифицированного большинства голосов в 2/3 от количества всех участников, которые отдали свой голос.

Речь идет о таких вопросах, как реконструкция дома жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного, строительство построек хозяйственного типа, ремонт капитального характера, выбор метода формирования фонда для ремонта капитального типа и так далее.

Стоит отметить, что компетенция лиц-собственников дома, который можно отнести к многоквартирному, достаточно широка. Именно они могут принимать самостоятельно решения по многим вопросам, особенно по тем, которые касаются непосредственно проживания в данном доме.

При возникновении проблем или конфликтных ситуаций во всех случаях можно сослаться на протокол. Данный протокол – это официальная бумага, которая может принести последствия юридического характера. Именно этот документ можно использовать в судебной инстанции при возникновении конфликтов, для защиты интересов.

Таким образом, собрание лиц-собственников для решения вопросов, связанных с проживанием в доме жилого типа – это организованное мероприятие, которое полностью подчиняется нормам ЖК РФ и законодательству в целом. Именно регулярное проведение собрания обеспечивает собственникам и лицам, применяющим площадь по назначению, нормальное проживание в квартире и в доме в целом.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

интересует вопрос с точки зрения повестки собрания

Обустройство входа в нежилое помещение II многоквартирного дома на месте существующей лоджии со стороны двора С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ части обще домового имущества, согласно технического заключения о допустимости и безопасности выполненного переустройства № . 2.НЕ ХОТЕЛОСЬ ПИСАТЬ ПЕРЕДАЧЕЙ В ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧАСТИ ОБЩЕ ДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА, чтобы не смущать собственников, поэтому указали использование допустимо ли это в контексте вышеуказанной формулировки?

Да, на мой взгляд, такая формулировка допустима.

Имущество все равно остается общей собственностью.

ОСС МКД

Скажите, пожалуйста, если при проведении заочной формы голосования, не все собственники помещений соглашаются предоставить реквизиты документов, удостоверяющие право собственности (чего то опасаются), при этом голосуя ЗА. Будет ли считаться такой бюллетень легитимным или нет? Спасибо.

Добрый день! Такой бюллетень считается легитимным.

Результаты ОСС

В нашем МКД проведено ОСС, инициатором выступала УК, большинство вопросов было принято в пользу УК. Но голосование вызывает сомнения. Счетной комиссии создано не было и даже не предложено ее создать, на подсчет голосов инициативную группу не допустили, показывать бюллетени отказали, сославшись на то что они сданы в ГЖИ. Можем ли мы законодательно запросить такой документ как реестр голосовавших с решениями по каждому вопросу и собственнику?

Здравствуйте. Протокол ОСС УК обязана Вам предоставить, а вот подписные листы (бюллетени) нет, т.к. в них содержаться персональные данные. Согласно СТАНДАРТУ РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМИ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731

3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации: з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний; 5. Управляющими организациями информация раскрывается путем: г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде. 17. Раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и запроса в электронном виде. В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация. 22. Письменный запрос, поступивший в адрес управляющей организации, подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и проставлением штампа соответствующей управляющей организации. 23. В письменном запросе, подписанном потребителем, указываются управляющая организация, товарищество или кооператив, в адрес которых направляется запрос, фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица) потребителя, излагается суть заявления, а также в случае направления письменного запроса управляющей организации указывается почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, и способ получения информации (посредством почтового отправления или выдачи лично потребителю).

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в голосовании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Читать еще:  Нанесение ущерба имуществу статья ук

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 45 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 1 статьи 45 настоящего Кодекса внесены изменения

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 9 июня 2019 г. — Федеральный закон от 29 мая 2019 г. N 116-ФЗ

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Статья 45 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ пункт 2 части 5 статьи 45 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 6

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 7

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector